● 【２０００の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 vol.4 ●
【第４号：「諸費用の種類（１）」】
●○●○●○●現役不動産業者が業界の本音を暴露○●○●○●○
【 2000の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話 】
平成17年9月12日 第４号
発行人 快適マイホーム探検隊：Ｋｏｈ
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■はじめまして
毎度ご購読いただき、まことにありがとうございます。
また今号よりご購読の方、数あるメルマガよりお選びいただき
まことにありがとうございます。
私は当メルマガ発行人のＫｏｈ（コウ）と申します。
これからどんどん不動産購入に有益な情報を、お伝えしていきたいと
思いますのでよろしくお願い申し上げます。
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■本題の前に
いやあ圧倒的な自民党の勝利でした。
皆様は投票に行かれましたか？
噂されている大増税、どうなるんでしょうね。
郵政民営化ばかりがクローズアップされておりますが
増税＝ふところを直撃（われわれの）なので
よく考えて決め事をしてもらいたいものです。
「取れるところから取るのが悪いのか」という論調で
お国は進めているようですが、
住宅は購入の際、購入後も税金は結構かかります。
マイホームは贅沢品じゃないのになあ～。
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■では第４号本題に
【第４号：「諸費用の種類（１）」】
（長くなりますので２～３回になりそうです）
登場人物
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長くて字が多いですので、所用を足されてからご覧下さいね（笑）
不動産を購入するには、物件の頭金以外に
諸費用というものが、必要になります。
そしてこの諸費用は原則、現金、そうキャッシュで用意
しなければなりません。（諸費用ローンなどもありますが
そこまでしてマイホームを購入してはいけません！！）
そこでまず 諸費用とはなんぞや からですが
次のようなモノが、かかります。
（１）固定資産税、都市計画税の清算
（２）ローンを利用する場合には利用するための費用
（３）登記をするための費用
（４）管理費、修繕積立金、修繕積立基金など
管理に関する費用（新築分譲マンションの場合）
（５）水道加入金（設備負担）、地盤改良費等（新築一戸建の場合）
（６）売買契約書、ローン契約書の貼付する収入印紙代
（７）不動産取得税
（８）その他（ローン事務手数料、仲介手数料等）
以上のようなお金が、物件の引渡し時に必要です。
個別に見ていきましょう。
（１）固定資産税、都市計画税の清算
これは購入時一回こっきりではなく、毎年徴収されます。
注意していただきたいのは、引渡し時に清算する金額が
毎年徴収される固定資産税の金額ではない ということです。
まず固定資産税、都市計画税は その年の１月１日時点の
土地、建物の所有者に一年分の請求が税務署より届きます。
今だとＨ１７．１．１時点の所有者ですね。（通常物件の売主）
具体的に年間１５万円の固定資産、都市計画税がかかる物件を
購入して、本日9.12に決済、引渡しを受けたとしますと
1.1から9.11までの金額を売主、9.12から12.31分を買主が
負担する事になります
150000円÷365日×111/365＝45205円が買主の負担となります。
（この税金は土地、建物別々に課税されます。
新築物件の場合は1.1時点では建物は建っておりませんので
物件清算時には土地のみの金額の精算ということになります
ので、金額はもっと低くなります。）
ですので、毎年45205円だと勘違いしますと、H18.5月ごろ
一年分の固定資産、都市計画税の請求書が来た時ビックリすることに
なるので気をつけてください
（２）ローンを利用する場合には利用するための費用
民間金融機関、公的機関等々により異なる
部分もありますが、民間金融機関でのお話をします。
お金を借りるのには金利以外に次のような項目の費用が
発生します。
１．事務手数料
２．保証料
３．火災保険料
４．印紙代
この中で金融機関により大きく異なるのが
２の保証料ですね。
これは融資を受ける際に人的な保証人を立てなくて良いかわりに
金融機関指定の保証会社の保証を受ける。そのための費用です。
住宅ローンには審査が必要ですが、銀行等が審査をするのでは
なく、実はこの保証会社が審査をするのです。
ですので保証会社がノーを出すと、どんなに金融機関の窓口で粘っても絶対に
貸してはもらえません。（保証会社を使わない手もあるにはあります）
この保証料も金融機関により、かかるところ、かからないところ
優遇金利のパーセンテージによりかからなくすることができる等々
差がありますので、お使いになりたい金融機関で詳しく聞いてみて
ください。
たとえば3000万円を35年で借入するとおおよそ60万円が
保証料として必要ですので、払わずにすむのであれば
断然お得です。
それともうひとつ節約できることがあります。
それは火災保険です。
黙っていると、金融機関と提携している保険会社の
たか～い火災保険を利用することになりますので
「見積りをとって一番安いところにします。それに
質権を設定してください」
とでも言って、きちんと一番安いものを選びましょう。
以前はいやがる金融機関もありましたが、
最近は公正取引委員会がうるさいようで（独占禁止法に抵触する
とかしないとか・・）かなり柔軟になっておりますね。
外資系金融機関はムツカシイかもしれません。
（融通きかないんだよなあ）
諸費用とは直接関係ないのですが、住宅ローンを選ぶ際には
繰り上げ返済をする時のことも考慮しましょう。
早くローンを返す、少しでも金利を減らす為には
繰り上げ返済はなるべく頑張った方がいいです。（←あたりまえか・・）
ですが金融機関ってやつはお金を返すのにも手数料を取りやがるんです。
もちろん繰り上げ返済手数料が無料とか、変動金利の場合は一回につき
５１５０円ですむとか、安いものもあります。
注意していただきたいのは優遇金利の幅が大きい
○○年固定金利の商品です。金融機関にもよりますが
３年固定でその３年間は金利１％！はっきり言って驚異的です。
ですがこの商品は、その固定期間中に繰り上げ返済をすると
手数料が３１５００円かかります。返済金額によっては
繰上げしない方がいいかもしれません。
性格的に少しずつでも繰り上げ返済をと言う方には
不向きですね。
ちなみに３年固定で借りているわたしは、まだ一度も繰り上げは
しておりません。手数料がもったいないから。（←たまってないだけ（涙））
ただこの固定期間終了時に、次はどの種類のローンにするか
また選択しなくてはならないのですが、その時に繰り上げ返済を
する分には手数料はかかりません。
（ローンの選択に対する手数料は必要です。（10500円））
長い返済期間ですので、目先の返済額だけでなく
よく説明を聞いて選んでくださいね。
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【第４号：まとめ】
住宅の価格が大きいので、ついおろそかになるのが
この諸費用です。
言われるがまま、ろくに書類も見ずにトータルの金額だけ
チェックして支払うお客様が多いのに驚きます。
（わたしは説明してますからね！！）
今日お話したローン費用だけでも５～６０万円節約することも
可能ですので、営業マンだけの話ではなく
「その諸費用が支払われる先に直接出向いて話を聞いてくる」
ということも必要です。
（本当はそんな手間をかけさせないために
担当の営業マンがいるんですけどね・・・・）
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■次回は
『諸費用の種類（２）と諸費用にまつわるわたしの失敗談（１）』
についてお話したいと思います。おたのしみに！
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■メールお待ちしております。
ご意見、ご感想、ご質問、聞きたいこと等
どうぞ遠慮なくメールしてくださいね。
必ずご返事いたします。
Kc123_asu@yahoo.co.jp
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■このメルマガは
当メルマガは、業界経験１０年余、いまも現場の最前線に立つわたしが
2000件の接客、300件の成約例をもとに、マイホーム獲得に
成功した方のポイント、見落としていたがためトラブルになったこと。
を実際にあった事例をもとに、少しでも貴方のマイホーム探しの
参考になるよう紹介させていただきます。
その他にも、土地仕入れ、企画、販売等々、不動産業界の知られざる
裏側や、ちょっとしたお得な情報なども、会社に内緒で100％貴方の
味方でお話させていただければと思っております。おたのしみに！！
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●○編集後記○●
最後までお読みいただき、本当にありがとうございます。
今号は長い上に、字ばかりでスミマセン・・。
でも、（３）以降の諸費用でもいろいろとおもしろい
お話がありますので、どうぞ宜しくお付き合いくださいませ。
今後も貴方に少しでもお役に立てるよう
マイホームを持ったとき心から喜んでもらえるよう
全力で、持てる知識、経験の全てを使って
情報を発信していきたいと思います。
今後ともよろしくお願いいたします！。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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メルマガ名 「2000の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話」
発行人 快適マイホーム探検隊：Ｋｏｈ
メールアドレス Kc123_asu@yahoo.co.jp
登録・解除は http://www.mag2.com/m/0000168809.html
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投稿者 koh : 2006年01月06日 18:08
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