● 【２０００の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 vol.7 ●
【第７号：「借りたい金額と借りられる金額」】
●○●○●○●現役不動産業者が業界の本音を暴露○●○●○●○
【2000の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 第７号
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■第７号本題に
【第７号：「 借りたい金額と借りられる金額 」】
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さてマイホームを購入される場合に、ほぼ９８％の方が利用される
住宅ローン。
迷いどころ満載ですね。
どの金融機関にするか、どの金利商品にするか、公的融資にするか
民間融資がいいのか、外資系金融機関はどうなのか？
ちょっと前までは、ほとんどの方がこういう順番でローンを組みました。
１公庫融資 ２年金融資 ３民間融資
固定金利で借りられる公的融資をめいっぱい借りて、足りない分は
民間融資で補う、という借り方がメインでしたね。
それが今は フラット３５＋民間融資
中には 民間融資一本 という借り方が増えてきました。
ですがどの住宅ローンにも、あなたが借入のできる限度額があります。
この限度額は２方向から定められます。
（新築物件の場合でご説明します）
まずは融資の規約で定められている場合。フラット３５や公庫融資
財形融資、一部の外資系金融機関の融資などは、基本的に物件価格の
８割までの融資となっております。
これは表向き、頭金が２０％あるとお客様はローンの支払いを安全に
無理なく返済できるからという理由もあります。
しかし公的、外資の機関は住宅ローンを提供する際に、この物件はいくらの
価値があるのか という評価を、民間金融機関よりの厳しい目で算出します。
新築物件の場合、その販売価格の構成は
土地代金＋建物代金＋経費（不動産業者の）＋利益（不動産業者の）
となります。
そしてこの経費＋利益は物件価格のおおよそ２割です。
そうです。公の金融機関や外資系金融機関は、あなたが検討している
物件の価値を、新築時でも販売価格の約８割にしか見てないんですね。
２割業者にもっていかれてしまうから・・。
あるお客様が４０００万円の物件を購入しようとして
「支払いは出来るので、物件販売価格の全額を貸してくださいな」
と言っても
「あなたにとって安全なお支払額は物件価格の８割までなんですよ」
（もしあんたに何かあってローン払えなくなったら物件はもらうもんね。
でも新築同然で不動産業者におろしても３０００万位でしか引き取って
もらえないから、８割までしか貸さんもんね）（こころの声）
表向きはお客様を思って・・とみえますが、当然と言えば当然ですが
自分たちのリスクを少しでも軽減する。これが実際のところだと思います。
民間金融機関の場合は、その８割を超えた部分にも融資をします。
ただその分審査が厳しいです。
年収に対するローンの年間返済額の率、勤務先の評価、勤務年数、業種
さまざまな審査をした上で、お金を貸します。
こうしてみると
・回収できる事を前提にお金を貸す→ 公的金融機関
・将来にわたって安定した
回収が出来る事を前提にお金を貸す→ 民間金融機関
・その両方を前提にお金を貸す → 外資系金融機関
という感じになりますね。
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【第７号：まとめ】
金融機関にどのような思惑があろうと、マイホームを手に入れるためには
使わざるを得ないのが住宅ローンです。
何より大事なのは「長期にわたって支払いをする」ということを
もっと強く認識すべきです。
ディンクスなので支払いが出来るからといって、２人の収入を前提に
ローンを組んだり、子供がまだ小さいからといって、将来の教育費を
軽視したりするとイザという時大変な思いをすることになりかねません。
(私立の幼稚園って高いんですよね。その他にも習い事も増えますし・・)
５年先、１０年先くらいまではお金の流れを想定して
どのくらいの住宅ローンを組む事が可能かをよーく考えてください。
不動産業者がすすめてくる３年固定 ０．９５％！なんてのに
安易に飛びついてはダメですよ。いつまでも０．９５％ではない
ですから。
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■次回は
戸建をお探しの方、もっと自由に家をたてたいなと言う方も
多いと思いますが、なかなかその土台となる土地って見つかりませんよね。
そこで
『 売り地の少ない理由 』
についてお話したいと思います。おたのしみに！
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投稿者 koh : 2007年01月06日 11:32
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