● 【２０００の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 vol.9 ●
【第９号：『 売り地の少ない理由２ 』】
●○●○●○●現役不動産業者が業界の本音を暴露○●○●○●○
【2000の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 第８号
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■ では第９号本題に
【 第９号：『 売り地の少ない理由２ 』 】
なかなか良い条件の売り地が少ない理由のひとつを
前回ご紹介しました。
建物分の利益が大きいから、バラ売りはしないというところでしたね。
ではふたつめの理由を見ていきましょう。
これは不動産会社が土地を仕入れる際の価格上昇があげられます。
先日、公示価格の発表がありました。
地域によりますが、都心の一部、首都圏の人気エリアなどでは
地価の上昇が確認されました。
ちょっと関係ない話ですが、わたしの友人（やはりマイホームを検討中）
からメールが入ったんです。
「おい不動産値上がりするんだって！？」
わたしは伝えました。
「ほんとーーーに一部の人気エリアだけだからあわてて買うんじゃねいよ」
ニュースなどでそういう話を聞きますと、わたしの友人のように
思ってしますかもしれませんが、まだまだエンドユーザーに対する
販売価格は上がりません。上げられません。買ってもらえなくなるので（涙）
この公示価格の上昇は、不動産業者による高買いが原因だと
思っております。
信じられないほど、土地の仕入価格が上がっております。
（そこでうまく土地をつくっていくとこが、腕のいい不動産会社なんですけどね）
この土地仕入価格が上がり、販売価格は据え置き、むしろ
下がっているという状況は、マイホームを検討しているあなたにとっても
あまりいいことではありません。
まず建物の仕様を落とす。前回、ひとつのケースで土地建物の原価が
土地３０００万円、建物１５００万円くらいと設定しました。
売値は土地３６００万円、建物１９００万円でしたね。
このケースで土地が坪１０万円あがり、仕入値が３３００万円としますと
単純に粗利が７００万円。３００万円減ることになります。
そうなると多少高くても土地を買わざるを得ない、なら建築費を落とそう
となります。
１５００万円で建てていたものを、なんとか１３００万円で建てられる業者を
探す。ということになります。
もちろん建築費を２００万円落とすといっても、手抜き工事をするわけ
ではありません。そんなことをしても自分の首をしめるだけですから。
できるかぎりグレードを落とします。外壁、クロス、住宅設備機器
（システムキッチンやユニットバス、トイレ等）、フローリング等
見た目はそんなに変わらないですからね。
あとの１００万円は販売価格に上乗せし５６００万円で売り出す
業者もいますし、５５００万円のまま泣くところもあるでしょう。
でもこうやって３０坪の土地を維持しようというところはまだ
マシなんじゃないでしょうか。
都心、首都圏エリアではこのような場合はたいてい２区画に割ります。
１５坪の土地に３階建・・・。
よくＴＶや雑誌が 狭小土地に建築家が家を建てる のような特集を
しておりますが、狭小といわれる土地でも２０坪くらいはあります。
それを１５坪ですよ、１５坪！
でもそうすることによって不動産業者には大きなメリットが出来るのです。
２区画に分けることにより、手間は増えますがトータルの利益は
１２００～１４００万くらいに増えますので。
このように土地の仕入価格の上昇は、建物の売上でカバーし、カバーしきれなく
なると、土地をこまかくこまかく分けていくのです。とても土地だけで売るほど余裕は
ありません。
土地が上がれば上がるほど、販売価格の上昇がないかぎり、売物件の条件は
悪くなっていきます。
ちょっと話がスレてしまったような気もおおいにしますが
こんなような理由で、土地が入手しづらいとますます土地だけで
手放すわけにはいかなくなるわけなのです。
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【第９号：まとめ】
考えてみれば土地を買い、自分で家を建てる。こんなにも普通のことが
日本の不動産事情ではなかなか出来ない事と位置づけられています。
（一定の地域の場合ですよ）
たまに土地のみで売っているかと思うと条件がちょっと良くない。
ハウスメーカーの注文住宅も価格が高い・・。
良い立地条件で土地のみを探すというのはよほど運がいいか
不動産会社側に何かの事情があるかしかないのかもしれません。
（まとめになってないな・・。）
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投稿者 koh : 2007年02月28日 16:33
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