● 【２０００の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 vol.10 ●
【 第１０号：『 土地のみを購入する方法 』 】
●○●○●○●○現役不動産業者が業界の本音を暴露○●○●○●○●
【2000の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 第１０号
H17.10.10 快適マイホーム探検隊：Ｋｏｈ
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■ では第１０号本題に
【 第１０号：『 土地のみを購入する方法 』 】
２回にわたって土地売りが少ない理由を見てきました。
簡単にいうと‘土地自体の入手が困難，‘業者の利益が減る，という
ことが主な理由でしたね。
さてそれではそのような状況のもと、希望の場所で土地のみを購入し
思いのままに建物を建てることはできるのでしょうか。
これから上げるケースは、弊社での事例ですのでどの業者でも
当てはまるとは限りませんのでご承知おきを・・。
まず一番現実的で可能性の高い方法をご説明します。
■ 建築条件付売地の建築条件をはずしてもらう
建築条件付売地とは簡単に説明すると、土地の段階で分譲を開始し、
土地契約後３ヶ月以内に、不動産会社の指定する建築会社と請負契約を
締結するというものです。
お客様のメリットとしては、建築会社の選定はできないものの
間取自体はフリープランで考える事ができ、好みの間取で家をたてること
ができる、また建築を最初からチェックする事ができるので安心感がある、
というところです。
まずこの建築条件付売地にて販売している現場を見つけてください。
これはチラシなどをよくチェックしておくと見つかるでしょう。
つぎに取引態様の確認です。これは売主とか、媒介とかのところです。
ここが売主であればいいのですが、媒介だとちょっと苦労することに
なります。
その土地をどのようにするか決める事ができるのは売主です。
仲介業者には権限がありません。また仲介業者はあまり売主に不利になるような
交渉を一般的に好みません。
なぜなら、買主となるお客様ももちろん大事ですが、良い物件をまわして
くれる売主はもっと大事なのです。その売主に嫌われるようなことは
あまりしたくないのです。
ですから、建築条件をはずすという売主に不利になるような交渉は
仲介業者はあまりやってくれません。まずは売主を探り当てましょう。
そして売主に直接交渉に出かけてください。この直接あなたが交渉にという
のがポイントですよ。ただ初めて顔を合わせていきなりでは成功率が下がり
ますので、何度かその売主に顔見せに行ってくださいね。
たとえば条件付売地、価格３０００万円という物件があるとします。
通常仲介会社が間に入ると、仲介手数料が売主、買主ともに発生します。
この場合は双方約１００万円づつですね。
これを頭に入れて、まず売主に
「御社で販売している○○の物件を検討していますが、建築条件を
外してもらうことはできませんでしょうか」
とタイミングをみて切り出してください。
この段階で売主の事情によってはあっさりとＯＫになる場合もあります。
決算や、資金回収の事情等でですね。
でも大体は「うーん、ちょっとむりですねぇ」となることが多いと
思います。
そこで次に、仲介会社を利用するとなんにせよかかる費用です、
「本来わたしが仲介会社に支払うはずの金額を上乗せした価格であれば
考えていただけないでしょうか。」
と切り出してください。
これは売主はゆれます。確かに建物自体の利益とくらべればまだ足りない
ですが、１００万円多く入ってくる上に、売主も仲介手数料を支払う必要
がなくなります。実質的には２００万円分得するわけです。
また「不動産取得税用に建築確認、検査済証のコピーも出しますので」
と、これもタイミングをみて告げてください。効果があります。
不動産会社が土地を仕入れるとやはり不動産取得税の徴収が税務署から
あります。しかし、建物を建て、居住用の不動産にして手放すと不動産取得税は
免除になるのです。仮に不動産会社が自分で建てなくても建築確認、検査済証の
コピーがあれば、税金は免除されるのです。
このように、売主の不動産会社に気をつかった交渉をすれば、建築条件を
はずし、土地のみで購入できる可能性が高くなります。
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【第１０号：まとめ】
これはあくまで一つの事例です。同じことをしても、売主の規模や
売り出してからの経過時期、売れ行き具合によって成功するケース
断られるケースがあります。
成功しやすいケースとしては
・売主の規模があまり大きくない
・販売が後半（もう少しで完売）の時期
などは比較的成功しやすいと思います。
また、たまたま弊社が購入した土地を測量していた時に、測量会社から
売主（弊社）を聞き出し、区割りをする前に交渉にお見えになられ、希望の
区画、坪数で購入されたつわものもいらっしゃいました。
結局のところ、例え交渉に失敗してもお金がかかるわけではないですし
結構言ったもの勝ちのところがありますから、積極的に動いた方が希望を
かなえられる可能性が高いということですね。
ちなみにチラシに売主が掲載されていない場合の調べ方ですが、現場で
建築工事をしていれば、大工さんや建築会社の社員に聞いてみて下さい。
仲介会社は購入申込をするまでは教えてくれないところもあります。
ですが建築会社は売主と直接、建築請負契約を結んでいますので
売主を教えることでの利害関係はありませんから。
また法務局へ行き、その場所の土地登記簿謄本を取得すれば
いまの所有者である売主の名称、所在地等がわかります。
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投稿者 koh : 2007年03月10日 16:40
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