住宅ローン借り換え繰上げ返済実践記☆
tag:say-koh.com,2008:/jrone//9
2007-03-30T08:09:24Z
住宅ローン返済を繰上げ返済と借り換えで賢く返済する情報ブログ。住宅ローンの繰上げ返済順調ですか？借り換えて金利を下げませんか？管理人の実践した繰上げ返済、借り換えの記録も公開！！
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●総研住宅ローンアドバイザー試験対策プロジェクト
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2560
2007-02-02T02:49:09Z
2007-02-02T03:01:56Z
読者のレビュー
ＮＰＯ法人金融検定協会（住宅金融公庫普及協会と業務提携）主催の公的資格
住宅ローンアドバイザー資格試験の決定版です。これ１冊で合格間違いありません。
他に住宅金融公庫普及協会主催があり、現在２社（件）ありますが、いずれでも良いと思います。
koh
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住宅ローンアドバイザー「厳選300問」問題集〈2006年度版〉
金融検定協会 /DAI‐X総研住宅ローンアドバイザー試験対策プロジェクト
DAI‐X出版 刊
発売日 2006-06
価格：￥1,890(税込)
発送可能時期：通常3〜5週間以内に発送
オススメ度：★★★★★
住宅ローンアドバイザー「厳選300問」問題集〈2006年度版〉 2006-09-30
ＮＰＯ法人金融検定協会（住宅金融公庫普及協会と業務提携）主催の公的資格住宅ローンアドバイザー資格試験の決定版です。これ１冊で合格間違いありません。他に住宅金融公庫普及協会主催があり、現在２社（件）ありますが、いずれでも良いと思います。
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この記事は2007/1/28に作成しました。
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●住宅ローンで絶対トクする本―借り方・返し方・見直し方・税金対策
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2007-02-04T02:51:29Z
2007-02-04T03:19:06Z
読者のレビューです
フラット３５の仕組みが良くわからなくて、迷っていましたが、この本を読んで低金利の
うちにフラットを利用することにしました。
税理士の方が書かれている本なので、税金のことも詳しく書いてあり
とても助かりました。
koh
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住宅ローンで絶対トクする本―借り方・返し方・見直し方・税金対策
小栗 悟 /ジャパンライフプランネットワーク
インデックスコミュニケーションズ 刊
発売日 2006-10
価格：￥1,680(税込)
発送可能時期：通常24時間以内に発送
オススメ度：★★★★
専用のホームページつきです 2006-11-26
フラット３５の仕組みが良くわからなくて、迷っていましたが、この本を読んで低金利のうちにフラットを利用することにしました。
税理士の方が書かれている本なので、税金のことも詳しく書いてありとても助かりました。
とりあえずこの本が１冊あれば住宅ローンについては必要十分だと思います。
ケーススタディーが多いのがいいと思います。
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●「住宅ローン」賢い人の見直し術! ｜吹田 朝子 /高田 晶子
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2007-02-06T03:05:20Z
2007-02-06T03:32:24Z
読者のレビュー
いかにローンに無知なまま家を買ってしまったことかと、がく然としました。
放っておいたら家計が破たんしかねませんでしたが、おかげでどうにかなりそう（？）。
いずれにしてもこの本には感謝感謝です。
koh
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「住宅ローン」賢い人の見直し術!
吹田 朝子 /高田 晶子
PHP研究所 刊
発売日 2006-07-27
価格：￥1,365(税込)
発送可能時期：通常24時間以内に発送
オススメ度：★★★★★
住宅ローンを抱えている人、必読！ 2006-08-22
いかにローンに無知なまま家を買ってしまったことかと、がく然としました。
放っておいたら家計が破たんしかねませんでしたが、おかげでどうにかなりそう（？）。
いずれにしてもこの本には感謝感謝です。
私のように危ないローンを抱えている人はたぶんたくさんいるはず。金利が上がる前にぜひ、読んでほしいと思います。
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●住宅ローンで死ぬな!―返済苦100%解決法 ｜田崎 達磨
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2563
2007-02-08T03:07:17Z
2007-02-08T03:11:54Z
読者のレビュー
今、住宅ローンで苦しんでいる人。買ったばかりの人。
これから買う人。全ての人にお勧めです。
増税、減収当たり前の時代に、この本を持っているかいないかで
大きく心の持ち方が変わってきます。
koh
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住宅ローンで死ぬな!―返済苦100%解決法
田崎 達磨
WAVE出版 刊
発売日 2005-11
価格：￥1,260(税込)
発送可能時期：通常24時間以内に発送
オススメ度：★★★★
家庭に一冊 2005-12-01
今、住宅ローンで苦しんでいる人。買ったばかりの人。
これから買う人。全ての人にお勧めです。
増税、減収当たり前の時代に、この本を持っているか
いないかで大きく心の持ち方が変わってきます。
住宅ローンに限らず、借金で困っている人にも
お勧めです。借金を減らす事よりも、意識改革
に重点をおいた素晴らしい本です。
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●倒壊―大震災で住宅ローンはどうなったか ｜島本 慈子
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2564
2007-02-10T03:09:22Z
2007-02-10T03:27:00Z
読者のレビュー
ここ数年大地震に対する警戒と認識は高まりつつある。また偽装耐震住宅の問題など、
住宅ローンをかかえる多くの国民には最大事の関心ごとでもあろう。本書は、著者の
得意とされているルポルタージュを元に阪神・淡路大震災時の被害と住宅ローンの関係を
克明に描かれている。
koh
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倒壊―大震災で住宅ローンはどうなったか
島本 慈子
筑摩書房 刊
発売日 2005-01
価格：￥777(税込)
発送可能時期：通常24時間以内に発送
オススメ度：★★★★
震災と住宅ローンの問題は他人事ではない 2006-01-22
ここ数年大地震に対する警戒と認識は高まりつつある。また偽装耐震住宅の問題など、住宅ローンをかかえる多くの国民には最大事の関心ごとでもあろう。本書は、著者の得意とされているルポルタージュを元に阪神・淡路大震災時の被害と住宅ローンの関係を克明に描かれている。
銀行をはじめ金融機関がなしえなかった、住宅ローンについての問題提起・火災保険と地震保険についての問題提起が言及されている点など、今または今後住宅ローンをくみ、持ち家を考えている人には是非一読を勧める。
が、文章表現がやや乱暴であり せっかく問題提起した内容についても言及は少し甘い。その為ルポルタージュ効果が半減しっているのが残念だ。
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●図解はじめてでもカンタン!賢く選ぶ住宅ローン ｜村元 正明
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2565
2007-02-12T06:11:59Z
2007-02-12T06:33:58Z
読者のレビュー
念願のマイホーム購入で最も悩んだのが資金計画でした。長期の固定金利か
短期のキャンペーン金利のどちらを選択すれば良いか？損をしないローンの組み方が
あるだろうか？答えを見出せないままに、時間ばかり過ぎて焦っていた時に、この本を
手にしました。
koh
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図解はじめてでもカンタン!賢く選ぶ住宅ローン
村元 正明
あさ出版 刊
発売日 2006-03-24
価格：￥1,575(税込)
発送可能時期：通常24時間以内に発送
オススメ度：★★★★★
悔いの無い資金計画 2006-06-09
念願のマイホーム購入で最も悩んだのが資金計画でした。長期の固定金利か短期のキャンペーン金利のどちらを選択すれば良いか？損をしないローンの組み方があるだろうか？答えを見出せないままに、時間ばかり過ぎて焦っていた時に、この本を手にしました。巻末にあるチェックリストを活用し、現状の家計の状況や将来のライフプランも踏まえて、納得感のある資金計画を立てることができました。税金面での解説もあり、我が家は不動産取得税を払わずに済みそうです。将来の金利推移はどうなるか分かりませんが、この本に従って判断材料を揃え、適切な意思決定ができました。
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●誰も知らなかった「住宅ローン」の正しい知識―交渉術から計画の立て方まで ｜江口 希之
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2566
2007-02-14T03:14:14Z
2007-02-14T03:23:00Z
読者のレビュー
以来、「なぜ？」と思っていたが、担当者に尋ねても、はっきりとは答えてもらえず
悩んだ。
いろいろ資料を探して読んだ中で、ようやく、この疑問を晴らしてくれたのがこの本だ。
本書を読めば、銀行側は、借りる本人だけでなく、実はいろいろなところを見てることが
わかる。
koh
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誰も知らなかった「住宅ローン」の正しい知識―交渉術から計画の立て方まで
江口 希之
週刊住宅新聞社 刊
発売日 2005-06
価格：￥1,575(税込)
発送可能時期：通常24時間以内に発送
オススメ度：★★★★★
「なぜ？」に答えてもらえた！ 2005-10-20
以前ある大手銀行の住宅ローンを申し込んだとき、条件をすべて満たしているにも関わらず、断られたことがあった。
以来、「なぜ？」と思っていたが、担当者に尋ねても、はっきりとは答えてもらえず、悩んだ。
いろいろ資料を探して読んだ中で、ようやく、この疑問を晴らしてくれたのが、この本だ。
本書を読めば、銀行側は、借りる本人だけでなく、実はいろいろなところを見てることがわかる。
それは、本人も気がつかない、意外なところだったりもする。
我が家も、この本をきっかけに、銀行の誤解を招いていた要素に気づき、取り除くことができた。
それは、私のパートナーに関することだったのだが・・・。
そして、この本に書かれている銀行側がチェックしてくるポイントをしっかり抑えて交渉に望めば、有利な条件を引き出すことも可能なのだ。
私の経験からも、ぜひローンを申し込む前に、読んでおくことをお薦めしたい。
江口氏に、心から感謝！
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●住宅ローンが危ない ｜山下 和之
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2569
2007-02-16T07:44:29Z
2007-02-16T08:26:46Z
読者のレビュー
本書には、金利上昇により返済額がどのくらい増加するか数値で示されており、
自分自身が返済しているローンに対する影響も具体的にイメージしやすい。
金利上昇によるマイナス面を強要しすぎる嫌いもあるが、対策が後手に回ると
ローン破産に至るリスクもあるので、本書を読んで不安を感じた人は銀行やＦＰに
相談することをお勧めする
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住宅ローンが危ない
山下 和之
平凡社 刊
発売日 2006-07-11
価格：￥777(税込)
発送可能時期：通常24時間以内に発送
オススメ度：★★★★
手遅れになる前に 2006-08-01
日銀はゼロ金利政策を解除し、銀行は短期プライムレートを引き上げ始めている。貸出金利は今後次々と引き上げられるだろう。
住宅ローンも例外ではない。特に、「金利選択型」で期間を限定した固定金利で借入した人には、低金利キャンペーンで借りた人も多いと思われ、金利上昇による返済額増加の影響が大きいだろう。
本書には、金利上昇により返済額がどのくらい増加するか数値で示されており、自分自身が返済しているローンに対する影響も具体的にイメージしやすい。
金利上昇によるマイナス面を強要しすぎる嫌いもあるが、対策が後手に回るとローン破産に至るリスクもあるので、本書を読んで不安を感じた人は銀行やＦＰに相談することをお勧めする。
本書にもあるが、本来金利変動リスクは住宅ローンを組む際に十分説明されるべきだ。ローンは価格の決まっていない契約なのだから。
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●住宅ローン破綻競売があなたを救う―実践者が語る最後の解決策
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2570
2007-02-18T07:48:15Z
2007-02-18T08:24:30Z
読者のレビュー
競売による債務の処理が全ての破綻者に最良の選択肢とは思いませんし、
本書に書かれているとおり相当の決心と覚悟が要るもので、
決して簡単なものではありません。
今後この本を読まれる方は「自分に都合の良い捉え方」にならないように
十分、理解されることを祈ります。
本書によって自身に選択肢があることを知っていれば最悪の事態は
避けられるのではないでしょうか。
koh
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住宅ローン破綻競売があなたを救う―実践者が語る最後の解決策
瀬谷 潤
早稲田出版 刊
発売日 2002-12
価格：￥1,365(税込)
発送可能時期：通常24時間以内に発送
オススメ度：★★★★
知らなければ無知、知っていれば人生に選択肢が生まれる 2004-03-25
住宅ローン破綻と言う言葉を最近はよく聞きます。
読者の皆さんもお友達やご近所でそんな言葉を聞く機会があるのではないでしょうか？
それともご自身がまさしく体験されているかもしれません
私の仕事はこの本にも登場する業種「不動産仲介業者」というやつです。
仕事柄、住宅ローン破綻者からの相談を受ける機会が日ごとに増えており、
また不動産市場に出ている物件の2〜3割くらいは、いわゆる任意売却物件、もしくは「債権もの」というのが現状です。
確かに金融機関は任意売却を推し進めようという姿勢を感じますし
競売に移行すると言う物件はこれ以上債権回収のできないと判断された物件が多いようです。
本書を読むと確かに債務者にとって任意売却より「競売」で住宅ローン破綻を処理するほうが債務者にとって希望のもてる選択肢ではないかと思いますが
当の債務者本人にとって「競売イコール破産、もしくは社会的致命傷」という
イメージを持っていらっしゃる方がほとんどです。
不動産仲介業者である私も住宅ローン破綻者からの相談の場合、
自己破産などの方法によって債務処理をお勧めすることがありますが
大半の方にそのメリットを理解してもらえません。
そんな破綻者にはご自身に残された選択肢として最も有利であることを
理解する助けになる内容と思います。
競売による債務の処理が全ての破綻者に最良の選択肢とは思いませんし、
本書に書かれているとおり相当の決心と覚悟が要るもので、
決して簡単なものではありません。
今後この本を読まれる方は「自分に都合の良い捉え方」にならないように
十分、理解されることを祈ります。
本書によって自身に選択肢があることを知っていれば最悪の事態は
避けられるのではないでしょうか。
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住宅ローン控除（減税）の基本講座
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2598
2007-02-25T09:20:15Z
2007-03-01T02:59:38Z
住宅ローン控除（減税）とは
住宅ローン控除（減税）とは、簡単にいうと住宅ローンを利用して住宅を取得
すると、支払った所得税が控除（還付）される制度のことです。
koh
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住宅ローン控除（減税）とは]]>
住宅ローン控除（減税）とは、簡単にいうと住宅ローンを利用して住宅を取得
すると、支払った所得税が控除（還付）される制度のことです。
以前からのこの住宅ローン控除という制度はありましたが、景気回復の切り札と
して住宅取得を促進する政策がすすめられ、１９９９年頃おおはばにこの制度が
拡充されました。
その後、この住宅ローン控除による減税額は景気の回復やクニの増収のために
年々控除額、つまり戻ってくる税金の額は減っていっております。
先日、平成１９年度税制改正大綱が決まりましたが、住宅ローン減税については
年数の選択制など若干の変更点はありましたが、期間延長となり、住宅ローンを
組まれる方には一安心の結果となりました。
ですが、住宅ローンの所得税控除は２００８年末入居まで、という時限措置です。
制度が利用できる間にマイホームを購入される方は有効に利用しましょう。
住宅ローン控除で減税を受けるための要件や方法を見ていきたいと思います。
※平成１９年２月２０日現在の情報です]]>
● 【２０００の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 vol.9 ●
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2590
2007-02-28T07:33:46Z
2007-02-28T07:54:20Z
【第９号：『 売り地の少ない理由２ 』】
koh
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【第９号：『 売り地の少ない理由２ 』】]]>
●○●○●○●現役不動産業者が業界の本音を暴露○●○●○●○
【2000の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 第８号
●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○
………………………………………………………………………………………
■ では第９号本題に
【 第９号：『 売り地の少ない理由２ 』 】
なかなか良い条件の売り地が少ない理由のひとつを
前回ご紹介しました。
建物分の利益が大きいから、バラ売りはしないというところでしたね。
ではふたつめの理由を見ていきましょう。
これは不動産会社が土地を仕入れる際の価格上昇があげられます。
先日、公示価格の発表がありました。
地域によりますが、都心の一部、首都圏の人気エリアなどでは
地価の上昇が確認されました。
ちょっと関係ない話ですが、わたしの友人（やはりマイホームを検討中）
からメールが入ったんです。
「おい不動産値上がりするんだって！？」
わたしは伝えました。
「ほんとーーーに一部の人気エリアだけだからあわてて買うんじゃねいよ」
ニュースなどでそういう話を聞きますと、わたしの友人のように
思ってしますかもしれませんが、まだまだエンドユーザーに対する
販売価格は上がりません。上げられません。買ってもらえなくなるので（涙）
この公示価格の上昇は、不動産業者による高買いが原因だと
思っております。
信じられないほど、土地の仕入価格が上がっております。
（そこでうまく土地をつくっていくとこが、腕のいい不動産会社なんですけどね）
この土地仕入価格が上がり、販売価格は据え置き、むしろ
下がっているという状況は、マイホームを検討しているあなたにとっても
あまりいいことではありません。
まず建物の仕様を落とす。前回、ひとつのケースで土地建物の原価が
土地３０００万円、建物１５００万円くらいと設定しました。
売値は土地３６００万円、建物１９００万円でしたね。
このケースで土地が坪１０万円あがり、仕入値が３３００万円としますと
単純に粗利が７００万円。３００万円減ることになります。
そうなると多少高くても土地を買わざるを得ない、なら建築費を落とそう
となります。
１５００万円で建てていたものを、なんとか１３００万円で建てられる業者を
探す。ということになります。
もちろん建築費を２００万円落とすといっても、手抜き工事をするわけ
ではありません。そんなことをしても自分の首をしめるだけですから。
できるかぎりグレードを落とします。外壁、クロス、住宅設備機器
（システムキッチンやユニットバス、トイレ等）、フローリング等
見た目はそんなに変わらないですからね。
あとの１００万円は販売価格に上乗せし５６００万円で売り出す
業者もいますし、５５００万円のまま泣くところもあるでしょう。
でもこうやって３０坪の土地を維持しようというところはまだ
マシなんじゃないでしょうか。
都心、首都圏エリアではこのような場合はたいてい２区画に割ります。
１５坪の土地に３階建・・・。
よくＴＶや雑誌が 狭小土地に建築家が家を建てる のような特集を
しておりますが、狭小といわれる土地でも２０坪くらいはあります。
それを１５坪ですよ、１５坪！
でもそうすることによって不動産業者には大きなメリットが出来るのです。
２区画に分けることにより、手間は増えますがトータルの利益は
１２００〜１４００万くらいに増えますので。
このように土地の仕入価格の上昇は、建物の売上でカバーし、カバーしきれなく
なると、土地をこまかくこまかく分けていくのです。とても土地だけで売るほど余裕は
ありません。
土地が上がれば上がるほど、販売価格の上昇がないかぎり、売物件の条件は
悪くなっていきます。
ちょっと話がスレてしまったような気もおおいにしますが
こんなような理由で、土地が入手しづらいとますます土地だけで
手放すわけにはいかなくなるわけなのです。
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
【第９号：まとめ】
考えてみれば土地を買い、自分で家を建てる。こんなにも普通のことが
日本の不動産事情ではなかなか出来ない事と位置づけられています。
（一定の地域の場合ですよ）
たまに土地のみで売っているかと思うと条件がちょっと良くない。
ハウスメーカーの注文住宅も価格が高い・・。
良い立地条件で土地のみを探すというのはよほど運がいいか
不動産会社側に何かの事情があるかしかないのかもしれません。
（まとめになってないな・・。）
………………………………………………………………………………………
住宅ローン控除（減税）の基本講座
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2599
2007-03-01T03:16:15Z
2007-03-01T03:27:48Z
住宅ローン控除の変更点とメリットとは
住宅ローン控除の変更点でいちばん大きな点というと、減税を受ける期間が
選択制になったというところでしょう。
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住宅ローン控除の変更点とメリットとは]]>
住宅ローン控除の変更点でいちばん大きな点というと、減税を受ける期間が
選択制になったというところでしょう。
従来、住宅ローン減税期間は「１０年間」となっていましたが、これを
１０年間と１５年間の２種類から選択できることとなりました。
１０年間の控除期間では減税しきれなかった方にとってはこの期間選択制が
おおきなメリットとなります。
いままでは当初の６年間は最大で２５万円の所得税還付をうけることが
できましたが、これはあくまで還付される金額以上の所得税を納めている方
が対象です。
たとえば最大２５万円返ってくるといっても、１５万円しか所得税を納めて
いない場合には１５万円までが上限となり、１０万円分は繰り越されませんので
消滅です。
新制度により当初１０年間の控除率は住宅ローン残高の０．６％となりますが
こういうケースの場合は、その分、余ることなく長い期間で所得税の還付を
受ける事ができます。
自分の支払われている年間の所得税と照らし合わせ、どちらの期間を受けるのか
判断してください。
]]>
● 【２０００の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 vol.10 ●
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2591
2007-03-10T07:40:04Z
2007-03-10T07:51:52Z
【 第１０号：『 土地のみを購入する方法 』 】
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【 第１０号：『 土地のみを購入する方法 』 】
●○●○●○●○現役不動産業者が業界の本音を暴露○●○●○●○●
【2000の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 第１０号
H17.10.10 快適マイホーム探検隊：Ｋｏｈ
……………………………………………………………………………………
■ では第１０号本題に
【 第１０号：『 土地のみを購入する方法 』 】
２回にわたって土地売りが少ない理由を見てきました。
簡単にいうと‘土地自体の入手が困難，‘業者の利益が減る，という
ことが主な理由でしたね。
さてそれではそのような状況のもと、希望の場所で土地のみを購入し
思いのままに建物を建てることはできるのでしょうか。
これから上げるケースは、弊社での事例ですのでどの業者でも
当てはまるとは限りませんのでご承知おきを・・。
まず一番現実的で可能性の高い方法をご説明します。
■ 建築条件付売地の建築条件をはずしてもらう
建築条件付売地とは簡単に説明すると、土地の段階で分譲を開始し、
土地契約後３ヶ月以内に、不動産会社の指定する建築会社と請負契約を
締結するというものです。
お客様のメリットとしては、建築会社の選定はできないものの
間取自体はフリープランで考える事ができ、好みの間取で家をたてること
ができる、また建築を最初からチェックする事ができるので安心感がある、
というところです。
まずこの建築条件付売地にて販売している現場を見つけてください。
これはチラシなどをよくチェックしておくと見つかるでしょう。
つぎに取引態様の確認です。これは売主とか、媒介とかのところです。
ここが売主であればいいのですが、媒介だとちょっと苦労することに
なります。
その土地をどのようにするか決める事ができるのは売主です。
仲介業者には権限がありません。また仲介業者はあまり売主に不利になるような
交渉を一般的に好みません。
なぜなら、買主となるお客様ももちろん大事ですが、良い物件をまわして
くれる売主はもっと大事なのです。その売主に嫌われるようなことは
あまりしたくないのです。
ですから、建築条件をはずすという売主に不利になるような交渉は
仲介業者はあまりやってくれません。まずは売主を探り当てましょう。
そして売主に直接交渉に出かけてください。この直接あなたが交渉にという
のがポイントですよ。ただ初めて顔を合わせていきなりでは成功率が下がり
ますので、何度かその売主に顔見せに行ってくださいね。
たとえば条件付売地、価格３０００万円という物件があるとします。
通常仲介会社が間に入ると、仲介手数料が売主、買主ともに発生します。
この場合は双方約１００万円づつですね。
これを頭に入れて、まず売主に
「御社で販売している○○の物件を検討していますが、建築条件を
外してもらうことはできませんでしょうか」
とタイミングをみて切り出してください。
この段階で売主の事情によってはあっさりとＯＫになる場合もあります。
決算や、資金回収の事情等でですね。
でも大体は「うーん、ちょっとむりですねぇ」となることが多いと
思います。
そこで次に、仲介会社を利用するとなんにせよかかる費用です、
「本来わたしが仲介会社に支払うはずの金額を上乗せした価格であれば
考えていただけないでしょうか。」
と切り出してください。
これは売主はゆれます。確かに建物自体の利益とくらべればまだ足りない
ですが、１００万円多く入ってくる上に、売主も仲介手数料を支払う必要
がなくなります。実質的には２００万円分得するわけです。
また「不動産取得税用に建築確認、検査済証のコピーも出しますので」
と、これもタイミングをみて告げてください。効果があります。
不動産会社が土地を仕入れるとやはり不動産取得税の徴収が税務署から
あります。しかし、建物を建て、居住用の不動産にして手放すと不動産取得税は
免除になるのです。仮に不動産会社が自分で建てなくても建築確認、検査済証の
コピーがあれば、税金は免除されるのです。
このように、売主の不動産会社に気をつかった交渉をすれば、建築条件を
はずし、土地のみで購入できる可能性が高くなります。
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
【第１０号：まとめ】
これはあくまで一つの事例です。同じことをしても、売主の規模や
売り出してからの経過時期、売れ行き具合によって成功するケース
断られるケースがあります。
成功しやすいケースとしては
・売主の規模があまり大きくない
・販売が後半（もう少しで完売）の時期
などは比較的成功しやすいと思います。
また、たまたま弊社が購入した土地を測量していた時に、測量会社から
売主（弊社）を聞き出し、区割りをする前に交渉にお見えになられ、希望の
区画、坪数で購入されたつわものもいらっしゃいました。
結局のところ、例え交渉に失敗してもお金がかかるわけではないですし
結構言ったもの勝ちのところがありますから、積極的に動いた方が希望を
かなえられる可能性が高いということですね。
ちなみにチラシに売主が掲載されていない場合の調べ方ですが、現場で
建築工事をしていれば、大工さんや建築会社の社員に聞いてみて下さい。
仲介会社は購入申込をするまでは教えてくれないところもあります。
ですが建築会社は売主と直接、建築請負契約を結んでいますので
売主を教えることでの利害関係はありませんから。
また法務局へ行き、その場所の土地登記簿謄本を取得すれば
いまの所有者である売主の名称、所在地等がわかります。
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● 【２０００の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 vol.11 ●
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2592
2007-03-20T07:44:40Z
2007-03-20T07:56:28Z
『 購入申込から契約までの期間と営業マンの気持ち 』
koh
http://say-koh.com
『 購入申込から契約までの期間と営業マンの気持ち 』
１・『 購入申込から契約までの期間と営業マンの気持ち 』
■いざ心に決めた物件が見つかり「よし買おう」となると、つぎに必要
になるのが購入の手続きです。
まずは物件購入申込書への記入をします。よくお客様で混同される方が
多いのですが、購入申込書への記名押印と契約書類への記名押印とは
やることは一緒でも、意味合いはおおきく異なります。
購入申込は後戻りできますが、契約をしてしまうと簡単には後戻り
できません。ですので申込から契約もきっちり準備しましょう。
■実は、営業マンから見ると、この購入申込書を書いていただいてからが
本当の勝負なのです。
それまでお客様にはさまざまな物件の良いところ、悪いところと両方を
比較検討してもらって、良いところが勝り購入申込となります。
言ってみればポジティブに思考が動いているのです。
■しかし、いざ申込書に記入をすると、思考がまったく逆になり、
「ホントにこの物件でいいのかな？ローンは大丈夫かな？
他に良い物件があるんじゃないのかな？etc・・・」
と悪い方向にばかり、ネガティブな思考になります。（一般的に）
■営業マンもそれはわかってます。だからココからが勝負なのです。
出来るだけの手を打ちます。キャンセルされないように。
ひとつは申込をもらってもすぐに帰らせない。再度モデルルームを
案内したり、身の上話をしたり、よりお客様との距離を近づけようと
します。これはよりいっそうの安心感を演出するためですね。
つぎに申込をもらう時には契約の段取りもします。その時手付金は
出来るだけ多くいただくよう設定します。詳しくはまたの機会に
ご説明しますが、これは手付金放棄による解約を防ぐ為です。
そして一番大事なのが・・・・
■契約日の設定です。
これはもう申込をもらってから出来るだけ早く契約したいというのが
営業マンの気持ちです。
契約さえしてしまえば簡単にはキャンセルされません。
だから、お客様にあまりゴチャゴチャ考えさせないよう、申込を
もらってから２〜３日後、
「どんなに遅くても結構ですので会社帰りにでも・・・。」などと
なかば強引に早めに契約日を設定するのです。すべてはお客様の
気が変わらないうちにということが目的です。
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【第１１号：まとめ】
■もともと申込をするくらいなので、その物件は合格点なのでしょうが
やはり契約は慎重に行なうべきです。
だいたい申込をするのは土日が多いでしょうから、次の土日に
契約日を設定するくらいで良いのではないかと思います。
一週間あけて気が変わらなければ、購入しても後悔はないと
思います。自分の気持ちを確認する期間にもなるでしょう。
■また申込をした時には、重要事項説明書、売買契約書の見本は
必ずもらってください。契約日までに内容をよくチェックして
当日「何を言っているのかよくわからないなぁ」なんていう
状態にならないようにしてください。
■最後に申込時には申込金を支払うことになりますが、万一
キャンセルしても、このお金は返ってきますので、気が変わって
しまった場合は遠慮なく申し出ましょう。
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２・『 不動産用語集 vol.1 あ行 ＩＨクッキングヒーター 』
クッキングヒーターのうち、フラット天板の一種。磁力線の働きによって
鍋自体を発熱させて加熱調理するので熱効率が高い。安全性が高く、微妙
な温度調整が可能だ。ガスでは難しい、最近では5000kcal/hのガスバーナー
に匹敵する熱量を出すものも登場している。ただし、使える鍋の素材が鉄や
ステンレスなどに限られるのが難点。金属製でもアルミや銅の鍋は使用できない。
↓
↓ 不動産業界では・・・
↓
主にマンションのモデルルームなどで設置されている。目立たない
ところにオプションシールをくっつけて・・・。
最近、システムキッチンくらいでは奥様の心を捉えられないので
後方支援の切り札として用いられているようだ。
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３・『 裁判まではいかなかったトラブル例 』
■わたしども不動産業界にもいろいろな特殊法人があります。
その中に（財）不動産適正取引推進機構というものがあります。
この機構は、昭和５０年代に不動産取引をめぐる苦情、紛争が
多発し、既存の行政機関や業界団体などでは処理しきれない紛争を
処理する機関として昭和５９年に設立された機構です。
不動産取引において何か問題があった場合、消費者センターや
役所の宅建指導班などでは処理しきれない問題もあります。
この機関にて、裁判まではいかずとも解決したトラブル例を
次号よりご紹介していきますので、参考にしていただければと
思います。おたのしみに！
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● 【２０００の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 vol.12 ●
tag:say-koh.com,2007:/jrone//9.2593
2007-03-30T07:47:43Z
2007-03-30T08:09:24Z
■ 第１２号 目次 １．「値引き要求時の注意点」 ２．不動産用語辞典 「青田売り...
koh
http://say-koh.com
■ 第１２号 目次
１．「値引き要求時の注意点」
２．不動産用語辞典 「青田売り」
３．実際にあったトラブル例
●○●―――――現役不動産業者が業界の本音を暴露―――――●○●
【2000の実例に学ぶ、家探しの成功例失敗例の実話】 第１２号
H17.10.27 快適マイホーム探検隊：Ｋｏｈ
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■ 第１２号 目次
１．「値引き要求時の注意点」
２．不動産用語辞典 「青田売り」
３．実際にあったトラブル例
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１・『 値引き要求、交渉時の注意点 』
■マイホームを購入する際、ものすごいエネルギーを使うのは
やはり不動産が高額なものであるというのが一番の理由だと
思います。
絶対に失敗したくないですから、より慎重になり、その分
エネルギーを使うわけなのです。
■誰でも、同じ購入するなら少しでも安い方がいいと思いますから
最近のお客様は、いきなり値引き要求してくる方も少なく
ありません。
ほとんど物件の話も聞かないまま、
「お宅は値引きしてくれるの？」
こんなお客様も多いですね。いきなりこちらが引いてしまいます。
■わたしどもとしても、値引き要求されるのは、ある程度想定済みです。
マンション、戸建にかかわらず、最初から値引き分を上乗せして
価格設定しているケースもありますね。
全住戸に値引き分を上乗せしているわけではありません。
お客様の全員が全員値引き要求をしてくるわけではありませんので。
■ですので、きちんと順序を踏んで値引き要求が出るお客様には
営業マンも真剣になります。
こういうお客様はそこそこ購入意欲もありますし、想定済みの値引額を
逆手に、営業マンにとって有利な形で、契約、引渡しが設定できます
ので。
■値引き要求をして、値引きしてもらったからとはいえ、前回お話した
ように、申込から契約、引渡しまではしっかり段取りしましょう。
大事なことを見落とさないようにしてください。
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【第１２号：まとめ】
■値引き交渉は、順序を踏んでスタートしましょう。
営業マンとしても、買うか買わないか、わからないお客様との
内容は上司にも話は出来ません。
まずは価格の面はおいといて、その物件があなたにとって
どうなのかを、しっかりと検討してください。
物件は良いので、あとは価格だけ・・・。このタイミングが
値引くを勝ち取る絶好のタイミングです。
おそらく営業マンは会社から値引きを引き出すことを理由に
契約日の設定は早めると思います。申込から契約まで１週間位
間をあけると、前回申し上げましたが、このケースでは別です。
このケースでは、その場で申込をせずに、１週間あいだをあけて
値引き額での申込書記入をして、契約日は営業マンの提案をのんで
あげましょう。
■次号では、値引きの通りやすい物件のことや、営業マンを
うならせた値引き交渉術の実例を、ご紹介します。
（ちなみにうなったのはわたくしＫｏｈです。タイミングも
合っていたのですが、きっちりやられてしまいますた。）
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２・『 不動産用語集 vol.1 あ行 青田売り 』
※一般的には・・・
建物が完成する前に、土地付き建物の販売をすること。未完成販売ともいう。
新築マンション・一戸建ての分譲では青田売りが多い。実物を見て確認することが
できないので、図面やモデルハウス等で判断することになる。契約前に、建物の
外観、設備仕様など細かい点まで確認すること。
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不動産業界では・・・
会社から見ると実に都合の良い売り方。実際の建物がないので
ある程度、イメージでの説明ができ、お客も納得しやすい。
さらにはこの時期の購入者は、値引き要求もあまりなく、中間金
の徴収などで会社の運転資金や、ゼネコンへの上棟時の支払いも
出来て、非常に助かる。
陽当たり、前建物の説明で、実物が出来た時にトラブルになる
こともある諸刃の剣。
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３・『 裁判まではいかなかったトラブル例 』
■「新築住宅の不具合」
買主Ａは平成８年１１月、Ｂ社より木造２階建の戸建を購入。
入居後３ヶ月くらいでクロスの不具合、床鳴りに気付き、定期点検
の際に補修依頼をしたが、Ｂ社は充分な対応をせず、補修も
しなかった。
３年後ようやくＢ社は補修に応じたが、その後の定期点検時に
再度Ａからその他９ヶ所の不具合箇所の指摘を受け、最終的には
１７ヶ所の不具合箇所を指摘される。
Ａは、度重なる不具合箇所の発生と、Ｂ社の不誠実な対応に、
物件の契約解除と、補償金の要求をしたが、Ｂ社は応じなかった
ために、紛争となった。
■Ｂ社の対応の仕方がマズいと思いますが、住み始めてから
３年もすったもんだがあったわけです。
どういう結果になったか・・・。次号にてご紹介します。
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